这一两年来，随着房贷利率的下滑和银行存款收益率的逐步降低，许多身背房贷的人选择提前还款，还有一些人对提前还款是否划算心存疑问。本文就一次说透房贷提前还款到底划算不划算。
要想把这个问题说清楚，咱们需要先把房子贷款的两种方式介绍一下，这是看提前还款是否划算的基础条件。我们知道现在房子贷款有两种方式，一种是等额本金，另一种是等额本息。咱们从头开始，用最简单的数字演算一下这两种方式。为了方便演算也为了您看得轻松，咱们取个整数，就假设一年为例，贷款12万，分12期还完，贷款年利率假设为6%（实际上现在五年期LPR是3.6%），那么利息要还多少？总共要还多少呢？好多朋友会说：总共还款金额是12万加上12万乘以利率6%，二者相加，这么一算，等于多少呢？127200，也就是要还7200块钱的利息。对不对呢？不对。为什么呢？因为你每个月都在还本金，本金是逐渐减少的，每月还款的利息的基数不是最初的本金12万，而是每月还掉本金后还欠银行的本金乘以月利率。咱们演算一下看看到底要还多少利息。年利率是6%，那么月利率就是6%除以12个月等于0.5%。咱们先以等额本金计算，等额本金的意思就是你的每月还款的本金是相等的，利息随着本金的逐步减少而减少的还款方式。咱们贷款12万，还款期限12个月，每个月还款的本金是1万，利息是多少呢？月利率0.5%，这样第一个月要还的利息是12万*0.5%=600块钱，第二个月呢？本金还剩11万，就是11万*0.5%=550块钱，第三个月就是10万*0.5%=500块钱，这样一直递减，到第十二个月要还的利息就是1万*0.5%=50块钱。总共还的利息是就是这十二个月的总和，加一起等于3900元，远远小于7200元。
那么等额本息呢？等额本息的意思每个月的还款额度是固定的，这个额度计算公式稍微复杂点。朋友们可以到网上搜索一下计算公式。咱们按照上边提到的贷款12万，年利率6%，月利率就是0.5%,最后得出的结果是每个月需要固定还10328块钱，也就是说平均的话，每月要还利息328元，一年12个月，总共平均还的利息就是328*12=3936元。刚才算的等额本金要还的利息是3900元，等额本息要还的利息比等额本金还的利息要多。等额本息在早期还款中利息占的比重大，本金少，由于等额本息每月还款总额是固定的，越往后本金占的比重越大，利息占的比重越小。
总结一下等额本金和等额本息。等额本金是每月还款本金固定，利息逐月递减，总还款额也是逐步减少。而等额本息是每月还款金额固定，但前期利息占比高，本金占比低，后期逐渐转变为本金占比高、利息占比低。
明白了以上的基础原理，咱们再看提前还款到底划算不划算。现在的银行提前还款大的方向分两种：一种是一次性全部还清。另一种是部分还清，部分还清可以分为好几种，比如提前部分还款但是贷款期限不变，还有一种是提前部分还款但是缩短期限。咱们提前还款的主要作用就是为了节省利息，那么，等额本金和等额本息哪个节省利息效果好呢？这里有个前提，咱们的银行贷款一般是20年或者30年，许多银行规定，提前还款一般是在你还款几年之后才能进行。在这个前提下，咱们看看二者到底哪个节省利息？答案是等额本金。为什么呢?因为根据前面咱们的推算，等额本息由于前期利息占比高，后期本金占比高。如果你提前还款，相当于已经支付了前边的占比高的利息，而剩下的本金开始变高，这样节省利息的效果有限。而等额本金每月本金固定，利息逐月减少，提前还款时剩余利息较少，因此节省利息的效果更显著。当然，等额本息法如果在最初贷款的四五年还，节省利息效果也不错，关键是我们很少有贷款四五年之内就提前还款的情形或者银行有各方面的限制。这里有一个坑需要提醒朋友们，有些银行提前还款需要缴纳违约金、手续费等，这个时候你计算节省利息额度时候需要把这个也算进去，否则得不偿失了。
刚才说了可以提前还款的情况，提前还款的前提是你手里有富裕的现金流，不能提前还款后生活就出现困难。另外，还有几种情况不适合提前还款。第一种，是通过公积金贷款的方式，因为通过公积金贷款的利率要远低于商业贷款利率，甚至低于五年期银行存款利率。这个时候把这些钱存进银行的收益都要比提前还款收益好。第二种是等额本息还款已经超过五六年的也不合适，因为贷款的早期还的大部分都是利息，越往后你还的大部分都是本金，这个时候再去提前还款就失去节省利息的意义了。第三种情况，就是能找到投资收益率高于现在银行贷款利率的渠道。这个好理解，假设贷款利率3%，我可以找到投资收益率5%的，我干嘛去提前还款呢？
现在包括中国在内的世界经济复苏缓慢，我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，未来会适时降准降息，这也意味着无论存款利率还是贷款利率都会继续走低，也就是说对于普通民众而言，放在银行里的钱将来只会越来越贬值，随着大放水的到来，必然会导致银行里的钱往其他渠道流动，叠加通胀的影响会导致其他资产价格升高，这是不以人的意志为转移的经济规律，所以提前还款的人数未来可能不会很明显，这大概率也是明智的选择。
说了这么多，总结一下，手头有富裕现金流的朋友想提前还款，总体而言，等额本金提前还款节省利息的效果要好于等额本息，等额本息如果要提前还款，最好是贷款的前五六年提前还，这样能达到节省利息的最好效果。但是随着宽松的货币政策的到来，利率的降低，会导致银行里的钱流向其他资产渠道，未来提前还款的人数可能不会很明显。
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