独家：配图：不动产登记
一、什么是不动产预告登记？
不动产预告登记是不动产登记类型中除了首次登记、转移登记、变更登记、注销登记外的一种特殊的登记类型。《民法典》中预告登记的定义是：“预告登记指当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记其实是一种限制登记，主要目的是为了保全一项将来可能发生的不动产物权变动的请求权。简单来说，就是在签订了一份房屋的买卖合同后，这时您还没有拥有房产所有权，先在不动产登记簿上做一次预告，以确保将来能够顺利办理过户登记，从而获得该房产的所有权。
二、预告登记的适用情形
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
1、商品房等不动产预售的；（购买期房的情况）
2、不动产买卖、抵押的；（主要是二手房买卖或现房抵押的）
3、以预购商品房设定抵押权的；（以期房办理按揭的，保障债权人的权益）
4、法律、行政法规规定的其他情形。
我们在生活中购买开发商预售的房屋、购买二手房屋或购买土地等其他不动产，都可以申请办理预告登记，保障自己的合法权益。
三、预告登记的作用
预告登记的主要作用是保障将来实现物权，防止“一房多卖”等情形的发生。通过预告登记，可以将当事人的债权请求权予以公示，使其具有对抗第三人的效力，从而保障预告登记权利人的合法权益。
1、防止“一房二卖”：预告登记后，如果卖家未经您同意再次出售房产，这种交易是无效的，不会产生物权效力。
2、保障交易安全：预告登记使得您的购房请求权具有了物权效力，可以有效防范房产交易中的各种风险。
四、预告登记的法律效力
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
我们应该注意的一是签订物权变动的协议，需要在协议中明确办理预告登记的约定。这样以后办理预告登记时不需要单独提交“当事人关于预告登记的约定材料”。
需要注意的第二点是预告登记的有效期。《民法典》规定：债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内办理本登记（转移等登记），未办理的，预告登记自动失效，将不再享有法律上的保护。
五、预告登记的失效
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
需要注意“能够进行不动产登记之日”，一般包含2层意思。一是房屋具备了办理转登记的条件，如预售的房屋已经办理首次登记；二是开发商已经做好物权转移登记的准备或已经通知业主。由于转移登记一般情况需要双方共同申请，如出现一方拒绝配合的情形，也无法办理相应的不动产登记，可以视为未达成办理转移登记的条件，预告登记继续有效。但是目前法律尚未做出明确的规定。
六、预告登记的法律意义
预告登记具有以下法律效力：
1、排他性效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，他人无法处分该不动产。
2、登记顺位效力：预告登记可以确定权利的优先顺序，保障预告登记权利人的优先权。
3、追及效力：预告登记的权利人可以追及不动产的实际占有人，保障自己的权益。
4、破产保护效力：预告登记的权利具有对抗破产债权的效力，保障预告登记权利人的权益。
七、预告登记与合同备案的区别
1、申请方式不同：预告登记由当事人申请，而合同备案是开发企业的强制性义务。
2、法律效力不同：预告登记具有物权效力，具有排他性，而合同备案仅具有行政管理效力。
3、载体形式不同：预告登记记载于不动产登记簿，而合同备案仅是行政管理部门的备案。
八、预告登记的办理流程和申请材料
1.申请：
（1）双方共同申请：由买卖房屋或者其他不动产物权协议的双方当事人共同申请。
（2）特殊情形单方申请：预购商品房的预售人未按照和预购人订立的商品房买卖合同约定申请预告登记时，预购人可单方申请预告登记。
2.提交材料：
（1）不动产登记申请书，申请人身份证明；
（2）预购商品房的，提交商品房预售合同；
（3）以预购商品房等不动产设定抵押的，提交不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同；
（4）不动产转移的，提交不动产权证书、不动产转让合同；
（5）不动产抵押的，提交不动产权证书或者不动产登记证明、不动产抵押合同和主债权合同；
（6）签订其他不动产物权的协议的，提交不动产权证书及相关协议；
（7）预售人与预购人对预告登记附有条件和期限的，预购人提交相应材料。
申请材料中的（2）（3）（4）（5）（6）项，需要当事人根据自己的具体情形，提供其中一项材料。
3.审核：
不动产登记机构将对以下事项进行审核：
（1）申请预购商品房抵押预告登记的，是否已经办理预购商品房预告登记；申请其他预告登记的，不动产物权是否已经登记；
（2）申请人与申请材料记载的主体是否一致；
（3）申请登记的内容与权属来源等登记原因材料是否一致；
（4）不动产买卖、抵押等预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突；
（5）不动产已经办理查封登记的，不予办理；
（6）申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物或者建设用地使用权抵押登记的，抵押权是否已经注销；
4.登簿：
不存在不动产登记相关法律法规规定的不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。
九、结语
预告登记作为一种重要的不动产登记制度，不仅是法律赋予购房者的一项重要权利，也是维护房地产市场秩序、保障交易安全的重要手段，能够有效保障购房者的合法权益，防范房产交易风险。
目前有些地方的不动产登记机构通过“网签即预告”等新模式，实现了从合同签订到预告登记的“无缝衔接”。购房人只需在签订网签合同时提交一次资料，就可以同时办理网签备案和预告登记两项业务，而且办理过程全部在线上进行，无需来回奔波，大大提高了办事效率。这一新模式的推出，不仅可以提高购房人的办事便利度，还可以从行政监管和物权登记公示两方面防范交易风险，进而杜绝“一房二卖”等行为，更好地保护购房人的权益，让预告登记制度对权利人的保护落到实处。
建议广大购房者在进行房产交易时，充分了解并合理运用预告登记制度，确保自己的权益得到充分保障，为您的房产交易保驾护航。
