一、多家中介看房的智慧
1. 房源多样性
○ 在二手房交易中，只找一家中介看房是大忌。不同的中介就像不同的宝库，可能藏着各种各样的房源。
例如，大中介公司可能有一些独家代理的房源，但小中介可能会挖掘出一些被大中介忽视的性价比高的房子。
就像在寻宝游戏中，多探索几个地方，找到宝藏的概率就更大。根据市场调查，约有30%的购房者因为只找一家中介而错过更好的房源。
○ 而且，多对比中介还能让你对市场价格有更准确的把握。不同中介对同一房源的报价可能会存在差异，这背后可能涉及到中介的利润空间或者对市场的不同判断。
2. 靠谱中介的选择
○ 选择二到三个靠谱的中介比只看公司品牌更重要。有些小中介虽然没有大品牌的光环，但服务却非常贴心。
一个靠谱的中介就像一个得力的助手，不仅能帮你找到满意的房源，在后续的交易流程中也能让你省心不少。
比如，在办理过户手续时，好的中介会提前准备好各种资料，避免出现不必要的麻烦。他们还能协调买卖双方的关系，确保交易顺利进行。
二、中介费的支付策略
1. 保障自身权益
○ 中介费千万不要过早交完。在签合同时就应该约定好支付的时间节点。
可以选择过户当天再付中介费，或者拿到房产证再付中介费，也可以约定分两次支付。这样做就像给交易上了一道保险。
如果在交易过程中出现问题，比如中介没有履行好自己的职责，你就可以根据中介费的支付情况来维护自己的权益。
○ 从过往的交易纠纷案例来看，约有20%的购房者因为过早支付中介费而在后续遇到问题时处于被动地位。
例如，中介承诺的服务没有做到，但是因为中介费已经全部支付，购房者很难要求中介进行补救。
三、购买心态的把握
1. 隐藏购买欲望
○ 在二手房交易中，不要表现出非买不可的态度。特别是当业主在场时，要保持低调。
即使遇到特别喜欢的房子，也要克制自己的情绪。因为一旦卖家察觉到你急切的购买欲望，在价格谈判等方面你就会处于劣势。
例如，如果你在业主面前表现得对房子爱不释手，业主可能就会咬定高价不松口。
○ 建议在看中2 - 3套房子之后再去跟中介和业主谈。这样心里有了备选方案，就不会被中介和业主牵着鼻子走。就像在购物时，如果你只看中一件商品，商家就很容易拿捏你；但如果你有多个选择，你就有了谈判的底气。
○ 在跟业主讨价还价之前，让中介先去谈，采取价格低开高走的策略，这样可以试探出业主的底价。中介作为中间人，有一定的谈判技巧和经验，他们先去探路可以为你后续的谈判提供参考。
四、签合同前的细致检查
1. 产权相关检查
○ 签合同前，一定要查清楚产权证上的名字是否和房主一致。
这是确保交易合法性的基础。如果名字不一致，可能会涉及到复杂的产权纠纷。
同时，要查清楚房子是否有纠纷、抵押情况，是否需要赎楼等。例如，如果房子存在抵押，而没有妥善处理，可能会导致交易无法顺利进行，甚至购房者可能会面临经济损失。
○ 还要查清楚房子是否发生过不好的事，这虽然看似是个小细节，但可能会影响到居住者的心理感受。
另外，要查清楚房子是否出租，因为根据相关法律规定，“买卖不破租赁”，如果房子处于出租状态，购房者可能需要承担一些额外的责任或者面临一些不便。
○ 对于房子是否有欠缴的管理费、水电燃气等费用也要查清楚，并且让中介扣除业主部分定金作交楼押金。这样可以避免在交房时出现费用纠纷。
2. 再次看房的必要性
○ 签合同交定金前，一定要再去看一次房子，并且用照片或视频记录下房内的情况。
房子的状况可能在看房到签合同这段时间内发生变化。如果房子是带家私的，一定要明确写下家私清单，或者写下对方能带走的东西。这样可以避免在交房时因为家私问题产生争议。
五、户口与学位的考量
1. 户口迁出约定
○ 买房落户是很多购房者关心的问题。在协议里一定要约定卖家什么时候把户口迁走，并预留一定尾款在户口迁出后支付。
如果卖家不按时迁走，要按拖延时间给予一定的违约金。
这样可以保障新业主的户口顺利迁入，避免因为户口问题产生纠纷。例如，有些购房者因为原业主户口未迁出而无法办理孩子的入学手续，给自己带来很大的困扰。
2. 学位情况核实
○ 对于购买学区房的购房者来说，在购房之前一定要考察清楚学区是否被占用过，如果已用，要清楚这套房屋的家庭子女占用时间期限。因为学区房的学位是有限的，如果学位被占用，可能会影响到自己孩子的入学。
六、首付款的支付要点
1. 支付对象明确
○ 二手房首付是支付给卖方的，不能由中介代收。这是为了避免中介挪用资金等风险。如果中介代收首付款，一旦中介出现财务问题，购房者的资金就会面临风险。
○ 一次性付款最好采用“资金监管”这种安全的方式。资金监管就像一个安全的保险柜，将资金放在里面，只有在满足一定的交易条件下才会释放资金，这样可以保障交易双方的资金安全。
OK房产总结：二手房交易充满了各种细节和潜在风险，这些中介不会说的要点涵盖了看房、中介费支付、购买心态、签合同前检查、户口学位以及首付款等多个方面。
购房者如果能牢记这些要点，就能在二手房交易中更好地保护自己的权益，避免不必要的麻烦和损失，确保交易顺利进行。
