以下是买二手房必须明确的10件核心事项，从房产中介视角整理，拒绝套路，通俗易懂避坑指南：
1.房子到底是谁的？
查清产权：
➤ 让房东出示房产证原件（注意核对姓名、身份证号是否一致）
➤ 查抵押/查封：在不动产登记中心拉产调（几十元搞定），重点看是否有银行抵押、民间借贷抵押
避坑点：警惕“代持房”（房产证不是卖家本人）、夫妻共有房（需配偶签字同意）
2. 贷款能批多少？
提前算清：
➤ 别信中介口头承诺！自己带身份证去银行做预审（免费）
➤ 算月供：月收入必须覆盖月供2倍以上（银行硬指标）
**避坑点： 老破小可能贷不满（房龄超20年贷款年限缩短）
3. 房子有没有“暗病”？
必查5处：
- 漏水： 雨天看房，重点查卫生间天花板、外墙内墙交界处
- 结构：承重墙是否被砸过（对比户型图，裂缝呈45°角危险）
- 管道： 厨房、卫生间倒一盆水测试排水速度
- 电路：打开所有开关，老旧电线（如铝线）要预留改造费
- 物业： 晚上看保安是否巡逻，楼道堆杂物说明管理差
4. 合同里必须加这句话！
补充条款示例：
“若因卖家隐瞒房屋抵押、租赁、产权纠纷等原因导致交易失败，需双倍返还定金”
避坑点： 警惕“阴阳合同”（做低房价省税可能被查）
5. 户口不迁出有多麻烦？
操作要点：
➤ 签约前查现有户口：带房产证去派出所查询
➤ 合同写明：“卖家需在过户后XX日内迁出户口，逾期每日按总房款0.5‰赔付”
避坑点： 学区房尤其要查学位是否被占用（需向学校核实）
6. 物业费欠了多少？
交割前必做：
➤ 要求卖家结清水电燃气、物业费、取暖费
➤ 重点查物业维修基金：是否被挪用（要求提供缴纳凭证）
避坑点：老旧小区可能欠缴数万元改造费
7. 邻居比你想象的重要！
隐性考察：
- 上下楼敲门问：是否有人群租、养大型犬、钢琴培训机构
- 楼道贴满小广告？说明物业不作为
- 电梯里是否有宠物尿液痕迹（反映社区素质）
8. 税费到底该谁出？
常见陷阱：
➤ 卖家说“净得价”：代表所有税费买家承担（可能多花5-10万）
➤ 满五唯一省个税：必须让卖家提供家庭房产证明
公式： 税费=契税（1-3%）+个税（1%）+增值税（5.3%，满2年免）
9. 首付款别直接给房东！**
安全姿势：
➤ 走资金监管账户（银行免费办理）
➤ 过户前最多付10%定金（大额定金要写进合同）
避坑点：房东急用钱让提前付首付？100%是坑！
10. 中介费别急着交全款！
谈判技巧：
➤ 留30%尾款：过户完成后支付（防止中介收钱后摆烂）
➤ 要求书面承诺：若贷款不通过/房屋有问题，中介费全退
一句话总结：
买二手房 = 查清产权 + 守住钱款 + 验明正身
（建议保存此清单，看房时逐条打钩核对！）
