一些城市受新政提振较多，市场情绪有明显提升，另一些则不然
编辑 | 余乐
2024年末，全国多座城市的房价呈现止跌回稳的迹象，一些二线城市的表现更为明显。中指研究院统计的数据显示，2024年12月，全国百座城市新建住宅均价16654元/平方米，环比上涨0.37%。一线城市中，只有上海出现了上涨，增幅为1.43%。二线城市中则有多座城市都出现了上涨。南京、西安、成都的房价环比增幅分别为0.85%、0.74%和0.68%，是上海之外的三座领涨城市。
至少从2024年11月开始，不少二线城市就已经出现了房价上涨的趋势。国家统计局公布的70个大中城市数据显示，在2024年11月，有17个城市的新房房价环比上涨，其中二线城市占据10席。杭州以0.9%的涨幅领跑，其次是厦门和成都，均比上月增长了0.5%。除了新房，二手房房价也有10个城市环比上涨，当中有六个二线城市，杭州又以0.8%的涨幅排在第一位。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《焦点财经》采访时指出，这应该是过去34个月以来，房价上涨的城市数量首次达到两位数。
根据国家统计局对一二三线城市的划分，全国二线城市共有31个。也就是说，接近三成的二线城市都出现了房价上涨。
这是否说明二线城市的楼市已实际回暖？《财经》随机询问了去年11月房价上涨的四个城市——杭州、厦门、天津、太原的多名房产经纪人。在他们的观察里，自9月底的楼市新政以来，楼市表现的确有所好转，但各城市情况不能一概而论。
分类来看，杭州、厦门楼市受新政提振较多，市场情绪有明显提升。天津、太原表现相对平稳，且受非政策因素影响较大。另外，不同类型的房子表现也有不同。总体来看，新房比二手房表现好，刚需房比改善房成交量大。
根据国家统计局公布的数据，2024年11月17个新房房价上涨的城市中，二线城市占据10席。这看似反常，实则并不意外。
在常驻杭州的德佑经纪人李想看来，房产均价的提升主要来自取消限价后，部分优质楼盘的价格水涨船高。“大部分都涨是不可能的。”
紧随中央9月“止跌回稳”的政策信号，杭州于2024年10月9日发布了《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，宣布新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，终结了杭州从2019年7月开始的新房限价时代。
此前一些因限价而“捂盘”的项目选择在此时开盘入市。以位于杭州西湖商圈的中冶锦绣公馆为例，该项目的拿地时间是2017年，成交楼面价接近4万元/平方米，2020年竣工。参考同时期同板块的新房价格，上限大致为5.86万元/平方米。另一名杭州房产经纪人认为，叠加建筑成本后，“开发商觉得限价销售要亏钱，索性就不卖”。放开限价后，锦绣公馆已于今年11月初首期开盘，均价高达7.94万元/平方米，二期开盘时则突破了8万元/平方米。
从业八年的厦门德佑经纪人王鑫也观察到价格往上走的趋势。他提到，近期有部分楼盘的尾盘价格比开盘价“涨了应该有10个百分点”。这些楼盘大部分分布在房价较为便宜的厦门岛外，此前开发商持续降价，近期才出现“翘尾”，但同样“热，好卖”。
除了房价，成交量也不错。杭州、厦门的房产经纪人均提到，买房人热情高涨始于新政之后的国庆假期。“（买房人）国庆节开始往（我）这边跑，就发现房子没了。”李想举了一个例子，新政以前，各个楼盘销售还常常给他发信息：“我们这边房子还很多，你帮我推一推。”新政以后，销售的态度有所转变——“我们这边快没房子了，你再不带客户就没了。”
据中指研究院统计，11月杭州10个市辖区商品住宅成交总量高达81.9万平方米，环比上涨了14.8%，成交规模连续三个月增长，为年内第二高的水平，说明市场在新政效应持续作用下，活跃度较高。
王鑫也有同感。“9月底提出来新政策，十一的时候买房热情爆了。”根据厦门房地产联合网数据，11月，厦门一手住宅成交2193套，环比上涨58.68%，住宅成交面积约23.3万平方米，环比上涨66.71%。
在李想看来，成交量的上升跟购房人情绪关系密切。“客户里面，只要不是那种投资客类型的，基本都在这两个月买好了，他们也知道（房价）差不多到底了。”他提到，自己手上有许多观望了一年半载的人，都在近期决定了。
天津同在2024年11月新房价格环比上涨的名单中。根据天津中原研究院发布的数据，11月全市新房成交7253套，环比下降5%，同比增长8%；成交面积79.5万平方米，环比下降4%，同比增长7%；成交均价18505元/平方米，环比上涨3%，同比微涨0.5%。
显然，新政也在天津这两个月的楼市表现中发挥了作用。天津中原研究院数据显示，2024年10月、11月成交面积分别为82万平方米、79万平方米，均比新政发布前的9月有大幅增长。
但是，德佑房产经纪人蒋凯南对行情并不十分乐观，“（价格）谈不上涨”。
蒋凯南今年40岁，从业经验17年，全天津市各类房型均有涉猎。在他看来，天津房市主要由其教育属性带动。一直以来，天津作为紧邻北京的直辖市，教育资源优越，竞争压力小，因此也成为谋求教育投资的家长们的落户大市，房市购买力也由此而来。
他估计，天津有八成房子的成交量来自教育投资。一旦刨除教育属性，天津房市并没有什么核心支撑，上涨趋势或许无法持久。
太原新房市场的表现则一直稳中有进。一名太原房产经纪人介绍，在太原，新房一直很好卖，“品质好一点的基本都在涨价”。
从国家统计局今年历月发布的住房价格变动情况来看，太原新房常常处于上涨状态。除了11月，3月、5月、9月、10月均为上涨，这在二线城市中较为少见。
但与新房表现不同，太原二手房市场十分惨淡，价格鲜有上涨。前述太原房产经纪人手上不少二手房都是“跌破底价”才成交的。她提到，太原购房群体的需求多为婚房，因此更青睐地段、配套和品质都较好的新房。
值得注意的是，新房以外，杭州、厦门的二手房表现亦不俗，房价较10月分别上涨了0.8%和0.4%。
张波分析，杭州、厦门是热点二线城市，无论新房还是二手房均有较好表现，说明城市吸引力足够强，背后有强大的潜在购房群体支撑。此类城市还包括宁波、重庆、成都等。
以成都为例。11月，成都全市新房成交11401套，环比上涨幅度58.6%，二手房成交26219套，环比上涨32.4%，创下了全国二手房成交纪录。“城市的吸引力足够大，未来的支撑力足够强，房价上涨预期就越好。”张波表示。
中指研究院报告指出，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实。作为“十四五”和“十五五”的交接之年，2025年里，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。
对于2025年的房市，王鑫很乐观。“2024年10至12月的成交数据是一直往上走的。我个人预测2025年回暖的可能性很大，尤其是三四月。以我们店为例，大部分客户是想着年后再买，交易量应该还是很不错的。”他期待着来年春天，厦门能如愿迎来“金三银四”。
（应受访者要求，李想、王鑫、蒋凯南为化名）
责编 | 秦李欣
