【导语】投资性买房不是盲目跟风，供求规律在投资性买房中起着至关重要的作用，它可以被视为投资性买房的最根本、最基础的理论依据。依靠对供求规律的精准把握，这样才能让您的投资之路走得稳稳当当，收获理想的成果。

大家好，我是李孔岳。

房地产的市场底和政策底如何把握呢？如何对房地产进行估值？

2020年房地产开发总投资14.14万亿，2021年房地产开发总投资增长率是4.4%，低于GDP的增长率。2021年房地产的销售总额接近18万亿，而且房地产已经连续涨了20年。有人在质疑房价还会涨吗？房子还值得买吗？这一讲我们回答投资者如何判断房子的价格。

房地产首先讲有几个种类，房地产从种类上来讲，它有住宅，它有商铺，它有办公室，它也有公寓，还有小产权房、军转民房等等。

那么首先问的问题，投资性买房你买什么房子？

房子有三种属性，第一房子是用来住的；第二房子是作为生产资料，作为办公室、作为工业、厂房的；第三房地产也有金融属性，因为房子它不是标准化的商品，同一个小区不同的楼是一个商品，同一栋楼不同的楼层是商品，同一栋楼同一个楼层不同的方向它的价格也不一样。所以房地产它不是标准化的产品，它没有一个全国的统一的交易市场。而全国统一的交易市场那是产权的交易中心，它不像大米、钢铁、黄金这样有中心的交易市场，所以房子有金融属性，但它没有中央市场。

所以投资型买房，我讲的不是消费性买房，消费型买房的第一要则是方便工作、方便生活、方便孩子学习，我讲的是投资型买房。

那投资者买房应该投什么呢？

第一点，如果您没有自己的公司，那千万不要去购置办公室用于投资。要知道，创办企业可不是一件轻而易举的事情，做企业的人终归是少数。不是每一个人都具备当老板的能力、资源和机遇。

创办一家成功的企业，需要面对诸多挑战和困难，比如复杂的市场竞争、繁琐的管理事务、巨大的资金压力等等。大多数人可能并不具备应对这些问题的能力和条件。

其次，第二点，千万不要盲目去投资商铺。随着互联网消费模式的逐渐发展和普及，未来很多传统的商铺都可能面临消失的命运。就连我们常见的菜市场，可能也会逐渐被线上购物所取代。

如今，人们越来越习惯通过网络来满足自己的消费需求，这使得线下商铺的生存空间受到了极大的挤压。不过，像餐饮部以及为人们提供直接服务的商铺，可能还具有一定的价值。因为人们对于现场享受美食和某些特定的服务体验，还是有着一定的需求。

总体而言，对于普通投资者来说，投资商铺需要慎之又慎。毕竟，商铺市场的未来充满了不确定性和风险，一不小心就可能让您的投资血本无归。

公寓能不能投呢？

二线城市以下的公寓是千万别去投，一线城市核心地段的公寓可以去考虑。所以买房的首选是住宅和一线城市核心地段。

那么房价怎么控制呢？我讲了一个万变不离其宗的供求规律。房地产从供给方面我们分析什么呢？

第一当然是房地产开发商要考虑的商品的价格，房子的价格。

第二，我们要考虑的是土地制度。

第三，我们要考虑的是你所买的房子地段。

第四，我们要分析的变量是建筑成本。这是房地产从供给层面考虑的。

从供给方面来看，地方政府财政收入远远小于财政支出，地方政府收入有缺口，财政收入与财政支出的比例超过50%的地方政府只有八家，那么缺口都靠卖地来维持，这叫土地财政。所以土地制度决定了地价不可能下跌。

城市的扩张不是空间扩张，而是往周边不断的扩张，追求城市的边缘化扩张。那么城市的中轴线每隔20年会改变一次的。

核心地段从需求的角度来说它的稀缺性。

第一，成本、建筑成本、水泥、钢筋、建筑工程，我们看到所有的成本都在上升，所以从供给层面我找不到房价下跌的理由。

第二从需求层面，需求层面我们第一个要考虑的是经济发展水平。一个地区的经济发展水平越大，它就会引来更多的就业者。

所以看人口，人口里面包括三个指标。第一人口的总量，第二人口的结构，这种结构我们首先考虑的性别结构，男人拥挤的地区越多，这个地区的房价有上涨压力。第二学历结构，高学历的的人代表了他的能力怎么样强，创造财富的能力强。所以学历结构。第三个结构，年轻化结构。一个地区拥挤的年轻人越多，对住房的需求怎么样越大。所以一个地区房价跌还是涨，长期是看人口的趋势。第三个核心的指标就是钱有多少。

由此我们得出了一个基本的逻辑，房价是跌还是涨。从总量上来分析，我们用到一个基本的理论叫供求理论。万变不离其宗的供求理论，但也是房地产上涨其决定因素的层面是需求总量。需求层面什么要素最关键的？

第一个要素是人口，第二个要素就是广义货币总量。

所以人口流出的地区房子住房不具有投资价值，人口长期流入的地区房价面临着上涨压力。房价长期看人口，短期看什么呢？短期看广义货币总量M2，也就是说这个社会有多少钱，包括总量增长的速度，2021年我们的M2总量238.29万亿，1999年M2的总量11.98万亿，涨了20倍，房价平均涨幅20倍，跟M2的速度高度相关。

那么房地产的市场底和政策底如何把握？首先是房地产的政策体，包括房地产的调控政策、货币政策，房地产的调控政策放松，比如贷款利率在下调，对房地产的打压在松动，这就是房地产的政策。

所以投资性买房建议认真的学习供求规律，从中找到投资性买房的最基本的理论基础，把握它的底层逻辑，你才能做正确的投资。