2021年以来，全国的房价都在下跌中，一线城市房价也都在挤压泡沫过程中，2024年绝大部分中产都会变成高负债人群。那么房地产泡沫是如何形成的呢？这还得先要了解中国的房地产市场是如何建立和发展起来的。
一、房地产萌芽阶段
新中国成立之初到1978年，中国住房一直实行统一管理分配，以租养房的公有住房福利分配分房制度，城镇居民住房主要由单位解决，而建房的资金主要来自于政府拨款和少量单位自筹款，住房建好之后，单位以低租金分配给职工居住，那时候的职工租房成本几乎是免费，例如一个30平方的房子，一个月的租金也就两三毛钱，所以在那个时候能够分配到一套房子，基本上是所有职工的梦想。
老百姓想实现这个梦想也不那么容易，我国是建立在一穷二白的基础上的，近百年的战争，建国之初，国家根本没有那么多资金去筹建住宅，那时城镇人口急剧增长，基本上每个家庭都有3~4个孩子甚至更多。
1979年开始，先后将近1700万知青从农村返回城市，所以城镇住房在这时候一度出现了极度紧张状态。据统计1978年中国城镇人均住宅面积仅为7平方米。为了解决城镇居民住房紧张的问题，1978年9月召开了城镇住宅建设会议，专门研究城镇住房问题，会议上决定：允许私人建房，建房资金政府给予相应的补助，把老百姓手中的钱动员起来建房。1979年国务院办公室制定了《用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》，鼓励华侨购买和建设住宅，并规定所有权和使用权归个人，这成为住宅商品房商品化的萌芽。
1980年1月8号，中国第一家房地产公司，深圳经济特区房地产公司正式成立，1992年8月经深圳市政府批准更名为“深圳经济特区房地产总公司”。同年8月公司进行了股份制改造，1993年6月经深圳市人民政府批准正式成立深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，同年9月在深圳证券交易所上市。
1980年在红旗杂志一篇《怎么使住宅问题解决的更快》的文章，明确了住房是个人消费，房屋是商品，私人购买与社会主义公有制并不矛盾。在这个理论的支持下，这一年中国房地产的行业突飞猛进。1980年9月，中国第二家房地产公司，北京城市开发总公司成立。
直到到1984年，国家统计局正式将房地产列为独立的行业，这标志着房地产行业诞生。
现在赫赫有名的房地产行业，如万科，招商地产，保利地产等，都是在1984年成立的。
二、房地产起步阶段
1984年后建立的住宅，因房租低廉，大量的城镇居民不愿意购买，以租房为主，每月支付租金，房地产商难以收回成本，房地产发展缓慢。
1986年7月25日召开会议，讨论房改方案，确定了今后一段时间内的住房制度改革的重点是逐步提高房租，月租金从每月每平米0.07元提高到最低每月每平米1元。1988年全国范围内出现严重的通货膨胀，零售物价指数达到18%，银行储备急速下滑。据相关统计，全国出售的560万平方住宅，每平方米仅回收了65元的资金，而当时的住宅建设一平方米大概需要120~200元，这使得房地产行业大量亏损，经济进入衰退周期。
因为没有增量资金的支持，房地产改革也基本上停滞。1988年3月第7届全国人大会议对宪法作了修改，将禁止出售土地的规则，改为土地使用权可以依照法律的规定转让。接着土地管理法诞生，为房地产发展提供了法律支持。
1992年由物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布了商品住宅价格管理办法，该办法严格规定了商品住宅的价格由成本、利润、税金，地段差价等四部分构成，要求商品房出售价格由政府部门审定。这与2020年的商品房限价销售异曲同工，同样由政府规定商品房的最低价格，防止房价过低销售。这个政策发布后，中国的第一次房地产泡沫由此发生了。
三、地产泡沫形成
我国最初的房地产泡沫是在海南形成的。据统计，1988年海南商品房平均价格每平方1350元，到了1993年海南商品房平均价格达到每平方7500元，短短的5年时间增长了5倍多。面对这种情况，国家宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产产业，在这釜底抽薪的政策下，海南房地产泡沫炸裂！海南这场泡沫留下了600多栋烂尾楼，烂尾1600多万平方米，300多亿的坏账。
海南在政策的引导下，在总人数不到160万的海岛，出现了2万多家房地产公司，平均每80个人就成立了一家房地产公司，当时我国只有4000亿美元GDP的情况下，一个海岛就让四大银行的坏账高达300多亿，烂尾楼600多栋，烂尾1600多万平方米，积压资金达到800亿。
1988年海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至600多万元每亩。因为土地转让金增值非常快，以致于许多开发商从政府购买到土地之后，房地产仅仅画了一个住宅设计图，就可以向开发商银行贷来款大量的资金，然后转手就卖给另一家房地产公司。这些房地产商做倒卖地皮赚取了大量的的利润，这个接鼓传花的生意在地产泡沫之后，剩下了19000公顷的闲置土地，很多地厂商因此倒下。
与此同时，海南省的近邻广西省北海市房地产的火热程度也毫不逊色，1992年仅有10万余人的小城，出现了1000多家房地产公司，各地驻扎北海的炒房客多达50万余人。
我们知道现在的住宅使用权是70年，而在1988年的时候，住宅使用权的期限并没有定义，房地产购买土地之后，土地私有化成为了个人长期占有的土地。也就这个原因造成了海南，北海地区到现在还有不少住宅使用权是300年。天涯，海角，烂尾楼，一时间成为海南的三大景观。
在这种背景下，1994年7月5日，全国人民代表大会常委委员会第8次会议，通过了中华人民共和国城市房地产管理法。该管理法主要规定了土地使用期限和土地开发时间，其中第26条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，在出让合同规定的动工开发期限内开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为，或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。该法案是中国房地产不成熟的的情况下发布的第一个法律文件。
到了1994年，中国职工年平均工资4500元，商品房每平方的售价是1400元，以每套90平方计算，一套房子平均价格为12.6万元，是职工年平均工资的28倍。如果一个双职工家庭要买一套90平米的房子，不吃不喝也要14年左右。这个数字对于中国而言已经很高了，当时世界平均家庭收入7年可以购买一套房子。
四、商品房时代来临
1998年，我国的福利分房彻底结束，商品房的时代来临。1998年7月国务院出台了，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知。该通知明确要加快住房建设，促使住房业成为新的经济增长点。正是这个通知，从根本上改变了房地产的本质，成了房价起飞的起点！在1998年之前，房地产都是以保障性住房为基础，主要的功能是保障人民的居住，而1998年之后，商品房成为了经济的增长点，主要的功能不是保障人民的居住问题，而是保障经济的增长。从此之后房地产开始了商业化道路，房地产的投资属性远远超过了房地产的居住属性。
1998年国土资源部发布了《大力发展经济适用房意见》，该意见明确了，以微利的价格向中低家庭出售经济适用房。那么收入多少是中低家庭收入呢？根据国家统计局7分法将中国人民定为5个等：最低收入占人口10%，低收入占人口10%，中等偏下收入占人口20%，中等收入占人口20%，中等偏上收入占人口百20%，高等收入占人口20%，最高收入占人口10%。
根据中国统计局的收入比例结构，中国70%的人可以购买经济适用房，但实际上经济适用房远远不够，甚至连10%的最低收入人群都无法满足。全国经济适用房的投资比例占房地产开发投资比重不到4%，这明显不能满足中低收入居民住房需求。
然而在经济适用房严重不足的情况下，一些以经济适用房名字建起来的房子，设计标准已经接近或达到了商品房的标准。如郑州市的龙馨苑小区的经济适用房，该小区绿化面积达到40%，有112个地下停车位，有388套房子，最小的93平方米，最大的150平方米，按照在当时的配置，这个项目的建设标准就不是经济适用房，而是接近高档小区了。这388套房子中有126套被郑州政府机关购买，有130套被异地企业认购，剩余的售给了具有购房资格的人群，后来经济适用房也可以流通了，这些人又转而买卖掉了这些房子。到目前为止，城镇居民依然靠商品房解决住房问题，而经济适用房依然只有少数。
五、房价快速上涨时代
1999年房地产开始节节攀升，到2003年，房地产从占国内生产总值4%。增长到国内生产总值4.5%。在房地产快速增长的情况下，市场中首次出现了温州炒房团，他们看准了房产的投资属性，在一个非常吉利的日子，2001年8月18日157个温州人，三天时间在上海买走了100多套商品房，第2年的春天，另一群温州人来到北京，一下子花了2000多万买了商品房，从此之后，武汉、青岛、深圳到处能见到温州人的身影，他们走到哪里房价就涨到哪里。一开始地方领导为了迎接温州炒房团，还特意布置了接待方案，把他们奉为上帝，从那之后房地产价格开始飞速上涨，住房开始成为普通老百姓头上的三座大山之首。
2003年到2015年12年之间，中国商品房的价格至少增长了10倍，个别学区房甚至上涨了20~30倍。例如北京的清华家园，在2003年房价约为6000元一平方米，到了2015年就涨到了72000元一平方米，到2017年每平方高达11万多一平方米。
六、房地产未来刚需数量分析
根据2022年数据，美国的城市化率是80%，而中国2022年常住人口城市化率是65.22%，22023年城镇化率是66.16%，这和发达经济体80%左右的水平相比，还有十几个点的提升空间，中国的城镇化仍然处在持续发展过程中。那么为什么城市化不能一路高歌猛进呢？这其中有两个主要原因。
首先，许多年长者已经习惯了乡村的生活节奏和环境，他们不愿离开故土。
其次，当城市化率达到一定水平后，农村地区的大量资源将得到重新分配和利用，例如农民进城后留下的闲置土地，将被当地村民充分利用，从而提高他们的收入水平，当这些收入与城市居民的收入差距逐渐缩小时，人们进程的动力也会相应减弱，这时城市化的步伐便会放缓。
中国农村人拿到城市户口的方式：一是达到入户条件后申请转为城市户口；二是城市中有自己的房子，用房子入户城市户口。在我国一般以买房入户城市户口为主，所以有城市户口的可以一般认为它在城市有房子。
根据国家统计局的数据，按照2022年底的人口14.12亿人口计算，75%城镇化将有10.59亿人进入城市，2022年户籍城镇化率已经达到达47.7%，也就是现在已经有城市户口的人数是6.69亿。刚需市场主要关注的是没有房产的人群，因此有购房需求的人口应该是10.59亿减去6.69亿，也就是还有3.9亿非农户籍将变为城市户口。这些刚需将进城购房，但并不是所有人在短期都有购房需求，在短期有购房需求人群是已经常年在城里居住，没有自己的房子的人群，这类人有多少呢？我们也可以计算一下，将2022年常住人口城市化率65.22%（2023年末的数据是66.16%）乘以2022年底人口14.12亿（2023年末的数据是14.0967亿）是9.21亿，减去已经有房子的城市户口的人数6.69，结果为2.52亿人口，这些人口在城市生活又没有自己的房子，对购房需求是比较大的，这就是近期的刚需。
根据国家统计局的数据，一个家庭平均2.6个人，约有着9513万个家庭急需购房。根据国家统计局2023年1月到11月商品房销售面积85964万平方米，按每个家庭90平方计算，2023年1月到11月解决了955万个家庭的住房，9513万减去955万结果为8558万个家庭，也就是说，短期内还有8558*2.6=22251万人需要在城市购房。按2023年商品房销售计算，大概在8~9年后刚需购房将会消失。
根据国家统计局数据，2023年1月到11月商品房销售额为93646亿元，全国平均房价为10893元，刚需购房市场全额，等于全国平均房价乘于购房家庭成员90平方，大概还有83万亿的刚需购房市场。
有人可能会问，为啥不是按中国75%的人口算刚需购房市场呢？原因有两个：
首先，有些城市已经开始出现逆城市化现象了，比如深圳根据深圳统计局的数据，2021年常住人口为1768万人，2022年为1766万人，2023年为1756万，虽然减少的数额不大，但实力城市化现象已经出现。
其次，城市化的主力军是年轻人，同样以深圳为例，根据统计生成0~15岁占人口总数的15%而16~59岁的占人口80%，60岁以上的占5%，而老年人主要住在农村，随着时间的流逝，农村的老人们会慢慢减少，城市的年轻人却基本不变，所以，随着时间的推移，人口总数在变小，而城市人口总数却不变，城市化率自然会达到75%了。
根据上面的分析，中国地产的市场蛋糕还有83万亿元。
七、我国烂尾楼数量测算
看网上数据有各种说法，有说2000万套烂尾，也有说有4000万套烂尾，这些数据是怎么得出来的？在网上一直没有找到详细的说明，所以我只能根据自己知道的数据做一些推测，截至2024年1月份全国收到了347份停贷通知书。停贷通知书是全体业主发布的，意在要求停止房屋按揭贷款。到目前为止，凭贷通知书没有任何一份得到法律的支持，但老百姓主流的方式依然是停贷通知，希望用这种方式来发声，让社会和政府知道他们的不满，让社会和政府知道他们现在的处境和无奈。347份停待通知书代表有347个楼盘是烂尾的。
根据2023年的房地产研究报告，截至2022年7月16日，全国271份停贷告知书，也就是一年半的时间，大概增加了70份停贷告知书，这些停贷告知书归属于不同的省份和城市，省份方面看归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多，其中河南为54份，这意味着此次河南有54个楼盘项目准入到了停工停贷风波中。城市方面看归属于郑州、西安和武汉等城市的数量相对多，其中郑州共有32份，其意味着此次郑州至少有32个楼盘准入到了停工停贷风波中。
根据某研究报告给出的数据，尾楼的建筑面积2.31亿平方米，这是在271份停在告知书下给出的烂尾面积，但到了现在已经是347份停贷告知书。由此我们可以推测现在的烂尾建筑面积大概为2.95亿平方米，而根据统计局数据，2023年房地产开发企业住宅开工房屋面积6.9286亿平方米，烂尾楼面积占2023年房地产开工面积的42.58%（2.95/6.9286），如果按一个家庭居住90平方米计算，大概有328万个家庭，328套处于烂尾风波之中。
我的计算的结果与网上看到的很多人预测的结果相差太远，可能是参考数据不一样，我这边主要参考的是停贷告知书的数量，但是并不是所有的房地产烂尾业主，都会联合起来发布停贷告知书，特别是在2020年后由于停贷告知书没有得到法律的支持，证明了这只是一种表达和发声形式，旨在告诉社会和政府，我们对此很不满意。所以真实情况应该会远超于上面的测算结果。
八、房地产萧条对经济和老百姓的实际影响
经过四年的下跌，房地产及上下游全面萧条，造成财政资金吃进，房价下跌之后，我们也明显能感觉到政府没钱了，中央也一直在喊过紧日子。2023年河北的一所中学，因没钱交电费而被停掉电。医院拖欠医生工资一年，医生无奈上街讨薪；体制内上班族，从高层开始纷纷降薪节支等等不绝于耳。
那么2024年房地产会怎么发展呢？看一下房地产的投资历史，房地产投资资金从2000年开始一路飙升，2000年房地产投资总额只有5997亿元，到了房地产最火热2021年时，一年的房地产投资总额达到了201132亿元，房地产投资总额增长了34倍，而房价2000年到2021年也增加了30~40倍。例如北京在2000年房价在1800元一平方，而到2021年房价在7万多，2021年后房地产投资热开始退却，到了2023年，房地产投资总额只剩下了127459亿元，对比房地产最火热的时候减少了将近73673亿投资总额，相当于2021年房地产投资最火热时的63%。
随着房地产投资的下降，市场上的房价也快速下跌，据了解，一二线城市房价与2021年最高峰相比，普遍跌30%~50%左右，房地产投资总额的跌幅比例与房价的跌幅相似，如果2024年房地产投资总额依然维持着在37100左右的下跌幅度，那么2024年的房价依然会维持着19%左右的下跌幅度，也就是房价对比于2021年会下跌49~69%，也就是2021年100万买的房子到了2024年可能最低只剩下了31万，2024年可能让所有的中产都变成高负债的穷人。
九、对2024年房地产市场的展望
中国国际经济交流中心副理事长、国际货币基金组织（IMF）原副总裁朱民周四在博鳌亚洲论坛间隙接受界面新闻等媒体采访时表示，在经历了三十年的强劲增长后，中国房地产市场如今面临着明显供过于求的问题。从数据上看，2019年，我国房地产总需求为17亿平米，2023年骤降至11亿平方米，35%的下跌幅度在全球范围内都是罕见的。在这种背景下，房地产市场的重构和结构调整成为必然。
随着住房支持政策的不断推出和落地，2024年房地产市场大概率为探底、企稳。总体呈现需求边际回暖，供给侧房企风险基本可控并逐步趋缓，但房地产市场离重新步入投资扩张阶段仍有距离，需要政策更有针对性并加大支持力度。
尽管销售业绩同比下滑，但环比情况正在好转，2024年3月单月的销售额环比大增117.3%，可见市场正逐渐恢复活力。
两会后，中央及监管部门持续释放稳定房地产市场的积极信号，不仅在政府工作报告中为房地产行业定调，还透过国常会释放进一步优化房地产政策的信息。地方政府也纷纷响应，如杭州取消二手房限购，北京调整购房年限限制等。
在这一系列政策的推动下，房地产市场的供需两端都表现出积极的调整迹象，尤其是在二手房市场，活跃度甚至超过新房市场。这一切都预示着房地产市场将迎来逆转，一个更加理性、健康的房地产市场环境已经在路上。
