据统计，从现在开始到未来10年间，我国或迎来堪称史上最大的“退休潮”，60后群体持续进入退休生活，以平均每年2000万人的速度退休。

这些庞大的退休人群，不少人不仅有着高额的退休金，而且还有一辈子的积蓄，买房都有底气全款付清的那种（当然这一代人也不喜欢贷款），实际上，当前的房地产市场，并不缺购买力，真正缺乏的是，值得他们掏空一辈子积蓄、可能是人生中最后一次购房的终极改善产品。

随着当前不少一二线城市的新区、郊区开拓速度都放缓了，所以近远郊区的别墅、院落基本上也都是配套欠缺的状态，未来预期也很难乐观，于是，市中心的大平层，就越来越成为了改善市场的主流。

但是，市面上太多的大平层，实际上只能说是大户型的刚需产品，真正大平层应该具备的以下4个基本特点，很少有项目能够一一占全的：

1、地段：位于市区显赫地段，配套齐全

大平层的地段，一定是市区核心位置，不仅交通方便（有地铁站为最上流），而且能够便捷触达城区的各项资源配套，如学校、医院、公园、商业等。

判断城区地段位置核心与否，一个很简单粗暴但却真实可靠的标准，就是看是否人口密集居住区，打开热力图，一看就知道城市里面哪个板块居住人口最为集中。

如果是位于城区的边缘板块，那起码也要有一个地铁站的配套，能够迅速拉平和城区核心位置的地理距离，实现地段平权。

但如果是位于郊区，且没有地铁、商业等配套，那只能叫做远大新，不能叫做大平层。

2、面积：单层面宽足够大，而非用“跃层”实得面积来凑数

大平层也被叫做“平墅”，意为“摊平的别墅”，面积在150~200平方米左右为比较常见，大一些的甚至可以达到500~1000平方米，但如果小于150平，那室内空间可能就没那么阔绰充裕了。

不过也要分城市来看，往往越是一二线城市，大平层的面积往往越小，因为越是高线城市的房产，总价往往更高，如果上到300~500平方米，那应该就要列入豪宅的范畴了。

所以，一二线城市120~150平，也姑且可以被视为大平层的面积范围。

但是要排除一种类型，那就是通过“跃层”向空间要面积的户型，这种做法实际上单层面宽并不大，只不过实得面积能够达到140~150平。

其实完全没必要，只要把单层面积铺开，120平方米的大平层，一马平川如履平地，居住舒适度远远优于实得面积150甚至200平的跃层户型，至少不用每天无数次爬上爬下楼梯，而且适老性更优。

大平层的视野，往往需要通过落地窗来实现，要么是江景河景湖景，要么是城市景、地标景，总之视野要有一定的观赏价值，不能一眼看出去都是满满的棚户区和贫民窟。

而且，玻璃的采光面能够达到270°是最好的，实在不济，也至少要有一个90°的直角玻璃，也就是2个大玻璃面，这样才能折射出大平层的空间感来。

否则，如果只是有一个单面采光，哪怕落地窗再大，哪怕是南北通透的板楼，也还是会显得比较压抑。

大平层的定位，就觉得了它不是普通的刚需和改善，定位为大平层的项目，梯户比一般不会低于2梯3户，因为如果是2梯4户，那就是纯粹的刚需楼栋了。

而且，整栋楼里面的最小户型，也不应低于120平方米，低于这个面积，就会有普通的刚需圈层混入小区，后期会导致门槛不够高，房产保值力下降等情况。

圈层门槛一方面可以通过入门上车的价位可以筛选，但另一方面，在二手房流通市场，过低的卖出价或贱卖个案，也很容易对小区整体估值造成伤害，拉低成交价位下限。

定位为大平层的圈层，如果大部分是具有一定经济实力的业主，那么贱卖资产的概率也就不会那么高。