房贷利率下调时各地各银行做法不一致，主要有以下原因：
1. 政策执行的自主性：
- 地方政府政策差异：各地房地产市场情况不同，地方政府会根据当地的房地产市场状况、经济发展需求等因素，在央行和国家相关政策的基础上制定具体的实施细则和指导意见。例如，一些城市可能为了刺激房地产市场，会鼓励当地银行更大幅度地下调房贷利率；而一些房地产市场较为稳定或过热的城市，可能对房贷利率下调的幅度和范围有所限制。
- 银行自主定价权：银行在一定范围内有自主定价的权力。虽然政策会对房贷利率的下限等进行规定，但银行可以根据自身的资金成本、风险偏好、业务策略等因素来确定具体的房贷利率水平。大型银行资金实力雄厚、资金成本相对较低，在利率下调时可能更有空间和动力提供较低的利率；而小型银行资金来源相对有限，资金成本较高，可能下调幅度会相对较小。
2. 资金成本不同：
- 资金来源差异：不同银行的资金来源结构不同。大型银行通常有更广泛的资金来源渠道，如大量的低成本存款、发行债券等，资金成本相对较低。小型银行可能更多地依赖于同业拆借等方式获取资金，资金成本相对较高。因此，在房贷利率下调时，资金成本低的银行更有能力提供较低的利率。
- 运营成本差异：银行的运营成本包括网点建设、人员工资、系统维护等方面。不同银行的运营成本不同，这也会影响到它们对房贷利率的定价。运营成本较高的银行，可能需要在房贷利率上保持一定的水平，以保证盈利。
3. 风险评估不同：
- 当地房地产市场风险：不同地区的房地产市场风险状况不同。一些地区的房地产市场较为稳定，房价波动较小，银行认为房贷业务的风险较低，可能会更积极地响应房贷利率下调政策；而一些地区的房地产市场存在较大的不确定性，如房价下跌风险较高、库存积压等，银行可能会在房贷利率下调时更加谨慎，以控制风险。
- 借款人信用风险：银行在审批房贷时会对借款人的信用状况进行评估。即使在同一个地区，不同借款人的信用等级、还款能力等也会有所差异。信用好、还款能力强的借款人可能更容易获得较低的房贷利率，而信用较差、还款能力较弱的借款人，银行可能会提高利率或拒绝贷款。
4. 市场竞争因素：
- 地区竞争程度：在一些城市，银行数量较多，竞争激烈，为了吸引更多的客户，银行可能会积极下调房贷利率。而在一些银行竞争相对不激烈的地区，银行下调利率的动力可能不足。例如，一些中小城市的银行数量较少，客户选择有限，银行在利率定价上的竞争压力相对较小。
- 业务发展需求：银行的业务发展战略也会影响房贷利率的定价。一些银行可能希望通过降低房贷利率来扩大房贷业务规模，提高市场份额；而一些银行可能更注重业务的质量和盈利水平，在利率下调时会相对保守。
