一讯一评，解读你关心的楼市动态：

01 老旧小区改造指导意见出台，投入或超4万亿元

随着棚户区改造逐渐进入尾声，被认为是惠民生、扩内需重要手段之一的老旧小区改造，按下“加速键”。

7月20日，国家正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。

幸福策评：涉及老旧小区近17万，居民上亿人，预计投入4.54万亿元

中原地产首席分析师张大伟表示：

老旧小区改造是一项既保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，从而有效缓解城市管理的各种矛盾，助力居民生活环境和设施得到根本提升。

根据此前住建部的摸排结果显示，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户。需要注意的是，虽然老旧小区改造对于购房需求刺激有限，但其所撬动的投资金额却相当可观。

据恒大研究院常务副院长夏磊测算：

按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；
改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；
而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。
因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

来源：@证券日报之声

02 新的机会出现！这些城市、这些房子，马上买！

任何商品，供需矛盾越强烈，价格上涨的动力就越强。楼市同样如此，供需矛盾越突出，投资机会越大。

随着经济的腾飞和楼市的发展，现在楼市的核心矛盾，已经转变为人民日益增长的美好居住需求和不平衡不充分的优质住房供应之间的矛盾。领涨的房子，不一样了！新的机会，出现了！优居时代，正式到来。

幸福策评：优居时代到来，老旧小区改造迎新投资机遇

月初，北京发布了一份《住宅设计规范》，众多要求明显高于国标：

四层及四层以上新建住宅，或高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。
卧室、起居室净高不应低于2.5米，比现行国家标准提高了10厘米。
位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施，阳台栏板或栏杆净高不应低于1.10米。
……

新的规范中，从居住的便利性、宜居性、安全性、舒适性等各方面，提高住宅品质。

作为全国城市的政策风向标，当北京开始对提高住宅品质有所行动的时候，是不是意味着准备要对全国动刀了？

现在投资房产，一定要会抓住改善的时代趋势，收获最大的投资红利。优居时代的到来，会给楼市带来哪些投资机会？

一些老破小，将会枯木逢春——老旧改造。投资老旧小区，必须注意下面几点：

1.2000年底前的老旧小区才有改造机会。
老旧改造的重点是2000年底前建成的住宅区，2000年后的老房子，既老旧，也没有改造机会。
2.大城市核心区域的老房子才有投资价值。
哪怕经过老旧改造，也只有大城市核心区域的房子价值能够得到提升。小城市以及大城市郊区的老房子，哪怕改造过后，没有价值的还是没有价值。
上周7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。这5省9市，在未来5年会有4360亿元贷款支持老旧小区改造，这将是投资老旧改造的重点城市。
3.老旧改造中，高层住宅的升值空间大，而底层甚至会贬值。
在老旧改造中，加装电梯是最常见和重要的，也是对房价影响最直接的。而一旦加装电梯，高楼层的劣势会变为景观好、通风采光好的优势，而底层反而多了电梯嘈杂的缺点。
4.投资老旧改造，适合多套房产持有者。
老房子贷款难，可贷款额度低，如果有贷票，没必要浪费在老旧改造身上。反而是已经没有贷票可用的，本来就要全款，不会受影响。
通过老旧改造，大城市核心区域的老房子会焕发第二春。同时，改善型产品，将会成为新阶段楼市的硬核资产。